Élaborer ou réviser un Schéma d'orientation local (SOL)

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En bref

Le schéma d'orientation local (SOL) est un document qui permet de programmer et d’encadrer l'aménagement d’un site ou d'un quartier. Il peut ainsi : 
•    préciser les activités admises et leur distribution spatiale ;
•    dessiner l’armature des espaces publics et des espaces verts (réseau viaire, espaces de rencontre et espaces verts) ;
•    prévoir un phasage de mise en œuvre ;
•    définir des balises en termes de densités, d’intégration paysagère et d’articulation des bâtis, de composition urbanistique (implantations, hauteurs, abords), de préservation ou de développement de la nature, de mobilité…

Quelle est la plus-value apportée par le SOL ?

Le SOL participe à la mise en œuvre de la stratégie d'optimisation spatiale. En fixant des objectifs d’aménagement du territoire et d’urbanisme, le SOL permet aussi de dégager une vision globale et d'encadrer les actions menées au cas par cas, notamment la gestion des demandes de permis.

Points d'attention

L'auteur de projet du SOL doit disposer d’un agrément de type 2.
 
Le plan de secteur, qui est un document à valeur réglementaire, s’applique toujours au SOL, qui a une valeur indicative.
Le SOL s'applique au guide communal d’urbanisme, au permis et au certificat d’urbanisme n° 2.
 
Dans certains cas, le Code du Développement territorial (CoDT) impose l'élaboration d'un SOL pour :
  • mettre en œuvre une zone d'aménagement communal concerté ;
  • mettre en œuvre une zone d'aménagement communal concerté à caractère économique ;
  • mettre en œuvre une zone d'habitat vert ;
  • permettre, à titre complémentaire et accessoire, le développement de l'habitat, d'activités d'artisanat, de services, des équipements socioculturels ou des aménagements de services publics et d'équipements communautaires dans une zone de loisirs contiguë à une zone d'habitat, à une zone d'habitat à caractère rural ou à une zone d'aménagement communal concerté ;
  • permettre, dans une zone de parc de plus de 5 ha, des actes et travaux autres que ceux nécessaires à la création, l'entretien ou l'embellissement d'espaces verts ordonnés dans un souci 'esthétique paysagère ;
  • développer un projet de village de vacances, parc résidentiel de week-end, terrain de caravanage ou terrain de camping dont la superficie est supérieure à 5 ha en zone d'habitat ou zone d'habitat à caractère rural.
La commune ne doit pas réaliser un SOL pour mettre en œuvre tout ou partie d’une zone d’aménagement communal concerté lorsque celle-ci est située dans une centralité identifiée par un schéma.
 
Un permis d’urbanisation ou d’urbanisme de constructions groupées portant sur une superficie de deux hectares ou plus peut être octroyé, sans devoir réaliser préalablement un SOL, pour autant que le projet réponde aux conditions suivantes :
  • il fait l’objet d’une étude d’incidences ;
  • il porte sur la construction de logements et, éventuellement, d’activités accessoires aux logements créés.

En détail

Public cible - Détails

Le SOL est établi à l’initiative du conseil communal.
Dans certains cas, les citoyens peuvent proposer un avant-projet de SOL au conseil communal qui décide de poursuivre ou non la procédure.
Le SOL doit être établi par un auteur de projet agréé.

Conditions
Le SOL doit respecter le plan de secteur.
 
Il doit également respecter le schéma de développement du territoire ainsi que le schéma de développement pluricommunal et le schéma de développement communal, s'ils existent.
Il peut s'en écarter à certaines conditions.
Avantages

Le SOL, par la vision globale du développement du site qu’il traduit, permet d’optimiser l’utilisation des terrains concernés en termes d’activités, de développement d’espaces publics et d’espaces verts ou encore d’articulation au contexte bâti existant.

 
Procédure
Le SOL est établi :
 
• à l'initiative du conseil communal
OU
• d'une personne physique ou morale, publique ou privée titulaire d'un droit réel portant sur une ou plusieurs parcelles de plus de 2 ha d'un seul tenant.
 
Dans ce cas, la personne à l’initiative du SOL :
 
• peut proposer au conseil communal un avant-projet de SOL ;
• doit fournir la preuve à la commune qu’elle est titulaire de ce droit réel.
 
Le conseil communal décide alors de la poursuite de la procédure ou de son arrêt et en garde la totale maîtrise. À défaut de décision du conseil communal dans le délai de soixante jours, la proposition est réputée refusée.
 
Hormis en cas d'exemption, le SOL doit ensuite faire l’objet d’un rapport sur les incidences environnementales (RIE), le cas échéant à l'initiative et à charge de la personne physique ou morale, publique ou privée qui a initié la procédure.
Le conseil communal adopte ensuite un projet de schéma. Celui-ci est soumis à enquête publique et à l’avis de différentes instances, accompagné du RIE.
Le conseil communal adopte enfin définitivement le schéma qu’il soumet pour approbation au ministre de l’Aménagement du territoire.
 
La procédure de révision d'un SOL est identique à celle d'élaboration.
 
Le fonctionnaire délégué et la direction de l'Aménagement local accompagnent la commune dans la réalisation du schéma.
 
Concrètement :
 
Le SOL est établi sur la base d'une analyse contextuelle, à l'échelle du territoire concerné, qui comporte :
1° les principaux enjeux territoriaux ;
2° les perspectives et les besoins en termes sociaux, notamment de cohésion sociale, économiques, démographiques, énergétiques, patrimoniaux, environnementaux, notamment écologiques, de préservation et de restauration de la nature et de mobilité ainsi que les potentialités et les contraintes du territoire, notamment les risques naturels tels que les aléas d’inondations, l’éboulement d’une paroi rocheuse, le karst, les affaissements miniers, les risques sismiques… ;
3° l’état actuel, l’évolution prévisible et les conséquences de l’étalement urbain et de l’artificialisation ;
4° la contribution potentielle du territoire concerné à l’optimisation spatiale.
 
Le schéma d’orientation local comprend :
1° les objectifs d’aménagement du territoire et d’urbanisme pour la partie du territoire concerné ;
2° la carte d’orientation comprenant :
a) le réseau viaire ;
b) les infrastructures et réseaux techniques, en ce compris les infrastructures de gestion des eaux usées et des eaux de ruissellement ;
c) les espaces publics ;
d) les affectations par zones ;
e) les densités :

(1) dans les zones d’activité économique tenant compte de la nécessité de permettre aux entreprises de s’étendre sur leur lieu d’implantation et des autres contraintes d’aménagement de celles-ci ;

(2) dans les zones d’habitat et d’habitat à caractère rural et dans les zones d’aménagement communal concerté lorsque le schéma d’orientation local prévoit leur affectation, en tout ou en partie, à la résidence ;

f) l’infrastructure verte ;
g) les lignes de force du paysage ;
h) lorsqu’il est envisagé de faire application de l’article D.IV.3, alinéa 1er, 6°, les limites des lots à créer ;
i) le phasage de la mise en œuvre du schéma ;
3° les indications relatives à l’implantation et à la hauteur des constructions et des ouvrages, aux voiries et aux espaces publics ainsi qu’à l’intégration des équipements techniques, uniquement lorsqu’il est envisagé de dispenser la division d’un bien d’un permis d’urbanisation.
 
 
Le schéma d’orientation local peut :
1° contenir les indications relatives à l’implantation et à la hauteur des constructions et des ouvrages, aux voiries et aux espaces publics ainsi qu’à l’intégration des équipements techniques ;
2° identifier la liste des schémas d’orientation locaux et le guide communal à élaborer, à réviser ou à abroger, en tout ou en partie ;
3° contenir un glossaire définissant les principaux termes et concepts utilisés.
 
Un rapport des incidences sur l'environnement (RIE) doit être réalisé pour l'élaboration ou la révision d'un SOL. Dans certains cas, la commune peut motiver une exemption.
 

Réforme du CoDT - SOL en cours d'élaboration ou de révision

Le nouveau décret du 13 décembre 2023, entré en vigueur le 1er avril 2024, apporte des modifications à la procédure d’élaboration ou de révision d’un SOL.

Il définit :

« L’élaboration ou la révision d’un schéma d’orientation local dont l’avant-projet a été adopté par le conseil communal avant la date d’entrée en vigueur du présent décret se poursuit selon les dispositions en vigueur avant cette date. ».

Concrètement :

  1. Si le conseil communal n’a pas adopté l’avant-projet de SOL avant le 1er avril 2024, il devra adapter le contenu du SOL aux nouvelles dispositions du décret du 13 décembre 2023. Il ne devra cependant pas reprendre les décisions déjà prises, la procédure en elle-même n’étant pas modifiée.
  2. Si le conseil communal a adopté l’avant-projet de SOL avant le 1er avril 2024, il pourra poursuivre la procédure selon les dispositions d’avant le 1er avril 2024.

Subvention

Une subvention peut être accordée aux communes pour élaborer un SOL ou pour le réviser en totalité ou partiellement.

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Contacts

Services

Direction de l'Aménagement Local du SPW Territoire
Rue des Brigades d'Irlande, 1
5100 JAMBES
amenagement.local.territoire@spw.wallonie.be
https://territoire.wallonie.be
081 33 25 83
Mis à jour le
Démarche n° : 1721
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