Réforme du bail à ferme dès 2020

Jeudi, 28 février, 2019

Matière régionalisée depuis le 1er janvier 2015 dans le cadre de la 6e réforme de l'État, le bail à ferme va être profondément revu à partir du 1er janvier 2020.

Cette réforme est le fruit d'un important travail de concertation mené avec l'ensemble des parties prenantes dans cette matière : syndicats agricoles, organisation de propriétaires, représentants du foncier agricole et associations de défense de l'environnement.

Cette réforme du bail à ferme vise à établir un équilibre juste et une clarification des règles entre propriétaires fonciers et agriculteurs. Il s'agit aussi de faciliter l'accès des jeunes à la terre agricole.

Que contient la réforme ?

Concernant les modalités, les changements sont les suivants :

  • Dans tous les cas, le bail devra être écrit et enregistré garantissant une date de début et de fin de contrat (actuellement, 80 % des baux sont verbaux) ;
  • L’état des lieux sera obligatoire avec la possibilité de confier cette tâche à des experts ;
  • La fin du droit de préemption pour les agriculteurs âgés de plus de 67 ans bénéficiant d’une pension de retraite et sans repreneur sérieux ;
  • La sanction effective en cas de sous-location ;
  • La fin des cessions privilégiées abusives ;
  • La notification obligatoire des échanges de parcelles ;
  • Le congé pour vendre une partie de la parcelle louée libre de droit ;
  • Le congé au preneur pensionné.

Incitants fiscaux pour le bail de longue durée et le bail de carrière

Concernant la durée du bail, les baux de longue durée et les baux de carrière seront favorisés notamment au travers d'incitants fiscaux en matière de droit de succession et de donation avec des avantages additionnels si le preneur a moins de 35 ans. 

Dans cette perspective, un avant-projet de décret modifiant le Code des droits de succession et le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe prévoit :

Pour le bail de longue durée (conclu pour une durée de 27 années) :

  • Preneur de moins de 35 ans : 55 % de réduction sur les 4 premiers ha et 30 % de réduction pour une transmission au-dessus des 4 ha non inclus.
  • Preneur de plus de 35 ans : 45 % de réduction sur les 4 premiers ha et 20 % de réduction pour une transmission au-dessus des 4 ha non inclus.

Pour le bail de carrière (se termine à la pension à 67 ans) :

  • Preneur de moins de 35 ans : 75 % de réduction sur les 4 premiers ha et 50 % de réduction pour une transmission au-dessus des 4 ha non inclus.
  • Preneur de plus de 35 ans : 65 % de réduction sur les 4 premiers ha et 40 % de réduction pour une transmission au-dessus des 4 ha non inclus.

Bail classique, bail de courte durée et bail de "fin de carrière"

En ce qui concerne la durée du bail classique, il est proposé de maintenir le bail pour une période de 9 ans mais uniquement renouvelable 3 fois.

Par ailleurs, la réforme introduira deux nouveaux types de baux : le bail de courte durée (5 ans au maximum) pour couvrir des situations particulières (sortie d'indivision ou liquidation de succession par exemple) et le bail de « fin de carrière » permettant aux deux parties de poursuivre d’un commun accord le bail au-delà du 3e renouvellement jusqu’au moment où le preneur atteint l’âge de la retraite. 

Clauses environnementales

La réforme prévoit également l'insertion de clauses environnemtales pour les propritéaitres (communes,CPAS, fabriques d'église...) permettant de mettre en place sur leurs terres des pratiques favorables à l’environnement et à la biodiversité.