Société wallonne du Logement (SWL)

Société wallonne du Logement (SWL)

La SWL est le principal opérateur du logement public en Wallonie. Ses activités concrétisent le droit au logement décent reconnu à chaque citoyen par la Constitution belge.

Organisme d’intérêt public, la SWL assure, pour compte du Gouvernement wallon, la tutelle, le conseil et l’assistance des 64 Sociétés de Logement de Service Public (SLSP).

Elle coordonne le développement et la gestion locative d’un parc de 101 000 logements publics.
 

La SWL participe à la mise en œuvre du droit au logement

En collaboration directe avec les sociétés de logement, la SWL coordonne le développement et la gestion locative d'un parc de 101 000 logements publics (principalement sociaux et moyens), ainsi que la création de logements destinés à l'acquisition à des conditions sociales. En matière d’achat et vente de logements et de terrains, la SWL assure la gestion de son propre patrimoine et du patrimoine des sociétés agréées. Elle agit en véritable opérateur immobilier.

La SWL inscrit le logement public dans la perspective du développement durable

La SWL prévoit l’obligation pour les sociétés de logement de créer  des nouveaux logements « durables » intégrés aux milieux de vie.  Pour en savoir plus, consultez la circulaire de la SWL « Le concept logement durable et la création de logements publics ».  En matière de rénovation énergétique, le programme PIVERT dope le logement public de 400 millions d’euros. Il s’inscrit dans le cadre du Plan Marshall 2.Vert du Gouvernement wallon. Complément écologique du PEI, le PIVERT est fondamentalement axé sur la rénovation énergétique.  La deuxième tranche du programme, le PIVERT 2, cible les logements dont la consommation est la plus élevée. Elle porte sur des travaux de rénovation innovants et durables.  Elle vise une performance énergétique globale de 90 kWh/an par m2, soit une consommation de 9 litres de mazout/an/m2 ou 9 m3 de gaz/an/m2.

La SWL finance la plupart des opérations immobilières menées par les SLSP.

Que ce soit en construction ou en rénovation, les programmes d'investissements des sociétés de logement sont, dans leur grande majorité, financés par le budget de la Région wallonne.  Certains programmes sont financés en tout ou partie par les fonds propres des sociétés.  La SWL, en tant que banquier des sociétés de logement et intermédiaire entre la Région wallonne et les dites sociétés, met à la disposition de ces dernières plusieurs types de financement pour la réalisation de leurs opérations immobilières. Ces aides sont octroyées à certaines conditions et dans la limite des budgets disponibles.  L’aide à l’investissement en logement se concrétise par des prêts levés par la SWL au bénéfice des sociétés de logement ; par des subventions que la SWL perçoit et rétrocède aux sociétés en fonction du rythme de liquidation des programmes ; ou par des programmes d'investissements spécifiques tels que le PIVERT ou le PEI.

La SWL agrée et conseille les SLSP.

Le conseil et la tutelle de la SWL auprès des sociétés de logement sont de trois ordres :

  • Le conseil et la tutelle d’ordre administratif
    Cette mission concerne la gestion administrative des sociétés de logement, l’application de la réglementation locative la gestion du patrimoine des sociétés.
  • Le conseil, l’assistance et la tutelle d’ordre financier
    Cette mission couvre le suivi de l’état financier des sociétés de logement, la mise en place et l’exécution des mesures de contrôle interne au sein des sociétés ainsi qu'une aide à la gestion comptable et fiscale.
  • Le conseil, l’assistance et la tutelle d’ordre technique
    En matière de marchés de travaux et de services (liés à un marché de travaux) des sociétés de logement, les missions relatives à l’assistance et à la tutelle techniques de la SWL s’articulent autour de trois types d’activités successives : les projets de création ou de rénovation de logements ; les engagements et leur suivi (notamment l’examen et le contrôle des marchés) ; l’assistance et l’inspection techniques. La SWL fournit également aux SLSP une assistance en matière de marchés de fournitures et marchés de services (autres que ceux liés à un marché de travaux) et exerce son pouvoir de contrôle sur ces marchés.

La SWL suscite l'activité et le fonctionnement cohérent des SLSP dans toutes les communes. Elle apporte son assistance aux pouvoirs publics locaux.

La SWL évalue périodiquement l’activité des sociétés de logement et réalise un rapport d’audit de celles-ci.

Les audits s’entendent par la réalisation d’un portrait complet de la gestion d’une société de logement sur les différents volets comptable, financier, fiscal, administratif, technique, informatique et locatif. L’audit donne l’image d’une société de logement pour une période donnée. Il livre un diagnostic. Ce diagnostic constitue le fondement du traitement à prescrire : ce dernier peut être soit de nature « assistance » ; soit de nature « contrôle/sanction » ; soit relever des deux natures.

La SWL et les sociétés de logements poursuivent la réalisation du projet "cadastre du logement"

Le « cadastre du logement » est  un outil ambitieux de gestion de la politique immobilière publique.  Il s'agit d'un outil prévisionnel des investissements sur la base d'une connaissance pointue de chaque logement : ses composants, ses équipements (chauffage, ventilation, ascenseurs, ...) et toutes les informations relatives aux aspects légaux de la construction (salubrité, amiante, électricité, ascenseurs, …). L'outil permettra une planification des travaux, leur budgétisation à court, moyen et long termes et enfin, la détermination de priorités d'action. Il offrira une base de référence pour le calcul du loyer.

La SWL met en place un « accompagnement social » visant à assurer l’appropriation du logement par le locataire

Les référents sociaux des sociétés de logement et l'expert "référents sociaux" de la SWL développent un accompagnement social de qualité selon 3 axes d’orientation :

  • La pédagogie de l’habiter : mettre en place un accompagnement visant à assurer l’appropriation du logement par le locataire en recourant aux divers instruments de l’intervention sociale en vue de responsabiliser les personnes ;
  • La lutte contre les impayés : Faire face au taux croissant de loyers et charges impayés en développant des actions sur le plan individuel, collectif et communautaire avec l’implication active des habitants ;
  • Le soutien au relogement : Développer un accompagnement pour lutter contre les expulsions et la précarité, accompagner les habitants lors des travaux de rénovation PEI-PI.VERT ou lors des mutations.

Depuis 2007, la SWL met en œuvre un Système de Management par la Qualité certifié ISO 9001.

Le périmètre de certification couvre à ce jour :

  • les activités de conseil et d’assistance aux sociétés de logement ;
  • les activités d’opérateur et de mise en œuvre des programmes d’investissement ;
  • la tutelle générale exercée par les Commissaires sur les activités des organes de gestion des sociétés de logement.

La SWL vise l’amélioration continue de ses performances afin d’améliorer la satisfaction de ses usagers :

  • locataires, candidats-locataires et sociétés de logement ;
  • d’accroître la qualité de la production du secteur en mettant à disposition de ses usagers des logements intégrés, durables et évolutifs ;
  • d’optimiser le fonctionnement de ses processus et ce, en tenant compte de ses ressources financières propres et de celles allouées par le Gouvernement.

Le système de management de la qualité de la SWL est évalué par le certificateur pendant les 3 années de durée du certificat et ce, à concurrence de 4 audits de surveillance. En 2013, la SWL a obtenu son troisième certificat ISO 9001.

Son mode de fonctionnement

La SWL est placée sous la tutelle du Gouvernement wallon qui adopte toute la réglementation relative aux activités de la SWL et des SLSP. Le contrôle du Gouvernement s'exerce aussi par l'entremise de deux commissaires du Gouvernement wallon qui siègent au sein du Conseil d'administration.

La SWL est un organisme wallon d'intérêt public. Elle est constituée sous forme de société anonyme. En vertu du décret du 15 mai 2003, le capital est détenu majoritairement par la Région et, à concurrence de 75% au moins, par des personnes morales de droit public.

La SWL exerce ses missions selon les orientations définies dans le Code wallon du Logement (art. 86 à 129) et dans le Contrat de gestion conclu avec le Gouvernement.

Le contrat de gestion de la SWL a été signé par la SWL et le Gouvernement wallon le 6 mai 2014.

Il couvre une période de 5 ans et comprend :

  1. Les missions assignées à la SWL.
  2. Les objectifs assignés aux parties.
  3. Les engagements des parties.
  4. Les tâches et activités devant être assumées par la SWL en vue de l'exécution de ses missions.
  5. Les moyens mis à la disposition de la SWL pour atteindre ses objectifs.
  6. Les modalités de mise en œuvre, de suivi, de contrôle et de révision du contrat de gestion.

L'Assemblée générale regroupe les actionnaires (la Région wallonne et ses cinq provinces), ainsi que les Administrateurs, les Commissaires du Gouvernement wallon et le Directeur général de la SWL.

La SWL est administrée par un Conseil composé de 13 membres nommés par le Gouvernement wallon pour une durée de 5 ans renouvelable. Un de ces membres est désigné sur la proposition du Gouvernement de la Communauté germanophone. Les deux Commissaires du Gouvernement wallon, l'Inspecteur général du département du logement de la DGO4 (Service public de Wallonie) et le Directeur général de la SWL siègent également au Conseil mais avec voix consultative.

Le contrôle de la situation financière et des comptes annuels de la SWL est confié à un Réviseur et à un représentant de la Cour des comptes qui agissent collégialement.

Le Comité d’audit, émanation du Conseil d'Administration, a notamment pour missions d'arrêter la programmation des audits au sein des SLSP, d'en assurer le bon déroulement mais aussi d'émettre des recommandations en matière d'audit au Conseil d'Administration.

Premier fonctionnaire de la SWL, le Directeur général exécute les décisions de l'Assemblée Générale et du Conseil d'Administration et assure la gestion journalière de la SWL.

www.swl.be

info@swl.be

Directeur général : Alain ROSENOER
Rue de l'Ecluse 21
6000 Charleroi
Tel: 071 20 02 11